最近房地产爆出的问题,看了一些社交媒体上的信息,怎么说呢,向上的时候一切都那么美好,但某些游戏总有不可持续的那一天。

看起来一切顺利、向上,掩盖了那些本该注意的问题,击鼓传花的游戏带给参与人快感,参与的人不会去关心更长久的未来。

情况总是在不经意间被打破,大家都觉得以后还有时间、机会调整,一些意想不到的“小事件”的发生改变了这一切。

幻想未来再去调整的人们,发现自己已经站在悬崖边上,无路可走。

当年有多么辉煌、飞的有多高,现在就摔的有多惨。

疯狂的人很多,但他们最终带给社会更多的痛苦,看看那些买了烂尾楼的人们,很多家庭所有的积蓄都套在里边,还得不停还贷。

但这个世界也有极少一部分保持清醒的人,他们早早就知道这场游戏最终的结果,而且还不停提醒参与者。

我是几年前知道这位企业家,他每年都会发表致股东信,也会在一些会议上发表观点,或是接受访谈,从他的文字里受益良多,他是恒隆地产董事长陈启宗。

让我们看看过去7年他对内地房地产的一些看法:

当现在整体曲线是缓缓上升的时候,要是你贷款过多的话,市场一下来,你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。--2016年8月

下面整理了2015年-2021年间,他在公开论坛中发表的关于房地产的部分言论。

2021年8月

要研究房地产如何改变,首先要看一看我们是怎么走到这一步?这是个老问题,也是我和别人在这个场合或者别的场合说了不少的事,每年我讲的基本上都是一个调子,为什么我们会走到这一步?老实说十几年前甚至于20年前,我们就应该知道住房房地产这个商业模式是不可持续的,当然我也理解,人在江湖、身不由己。

你进到这个行业里,也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会,你既然选择了这条路,就只能继续玩这个游戏。但是玩这个游戏的同时,必须头脑冷静,知道这个模式是不可以持续的,总有一天会完结的,你就每天都要活在恐惧里面。

我常常讲一句话,凡是做生意的人,对市场要有相当的敬畏,活在危机感里面,知道有一天这个游戏会结束。要是这样的话,最少管理上能有充分的预备。

为什么我说是不可持续的呢?当然远古的不要讲,二三十年前,这个行业是非常不规范的,怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子,当时都非常不规范,所以十几年前我就写过一篇文章,为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。

因为这个市场太不规范,以往这20年来,不能否认市场越来越规范化,这是大势所趋,是一个市场慢慢成熟的表现。对于我们行业,对于整个经济体,对于社会都是大好事。

但是在规范化的过程中,你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱,由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争,这里又出了另外一个问题,越规范化赚钱就越难,所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量,一年能拿多少地,一年该完成多少、销售多少,完全是靠数量为主的行业,这也是我多年前就讲过的。

不止是量的较量,还是一个速度的较量,你要比别人快,所以盖楼的标准很容易就会下降,因为是速度的较量。

然后还是一个贷款的较量,你神通广大,能够找到钱或者找到比较便宜的钱,你就有优势,因为这样量的较量、速度的较量,贷款来源的较量,就产生了一帮成功者,但是这些成功者绝对是暂时的成功者,不可能是永远的成功者。

过去20多年,这个行业胆小鬼赚不了钱,所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。我也在这里说过一句很白的话,以往是看你发疯程度的较量。

这个行业现在正在发生的事大家都知道,我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业,他们都是行内人,他们就非常懊恼,因为他们理性,所以不能跟那些“疯子”去较劲,胆子也没他们大,但是那些人能做得长,其他人早晚会消失。

好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了,比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候,就是你退出这个行业的时候,因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业,那些老大们都去做别的事了,去卖水了,去种菜了,去搞电动汽车了,去炼钢了,这就证明他们心里非常清楚,他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业,要是仍然好赚钱,为什么要搞别的东西?那些行业跟房地产行业完全没关系。

所以听到有些老大们去搞这个事的时候,就是你退出江湖的时候,最少是要小心行事的时候。

我再说一件事,是你们很多人不喜欢听的,好多年前有一些词汇我没听过,比如说文旅地产、养老地产等等,一大堆这样的新名词,我一听我就说,不好。为什么?那些都是相对于住宅房地产很小的市场,也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了,所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。

不是说不可以赚钱,但是很小的市场,多点人进去就饱和了,所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候,你心里要非常清楚,这是非常不好的时候。

所以从这方面来说,住房房地产已经到了赚大钱的尾声,或者是这个时代已经过去。

2020年8月

我去年和前年曾经说过,房地产行业是“疯子”特别多的地方,疯子会为了一时的风光,就去冒破产的威胁,那些人都是不值得我们尊敬的,早晚市场会把那些人淘汰。

因为中国在以往这二三十年大发展的时候,机遇特别多,所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的人,不只是胆子大、贪念大,也需要非常冷静。

冷静是什么意思?就是尊重市场规律,要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话,你在贪念大、胆子大的同时,千万不要做疯子,还要加上相当的冷静,相当的对市场周期的尊重,你才不会被市场淘汰掉。

2019年8月

在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,你1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我要1500亿,好像数字越大,我就越威风,我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?我可能数字没有你大,但是我赚钱的能力比你强,到底谁是赢家,谁是输家?凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

房地产因为是一个长周期的行业,所以羊群心理是很容易有的,这也不一定就错,好多时候是对的,可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的,总会有个拐点,那个拐点来的时候,你就要能够逆潮流而去。在我个人的观察里,以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点,而能够在适当的时候逆潮流而去的,我觉得这样的人实在太少。

2018年8月

以往二三十年在中国内地,在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”,因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是疯子就不容易致胜,所以在过往几十年有了很多疯子出现。

有朋友问我,香港过去几十年的疯子,现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个,一个是进监牢,一个是破产。

中国的疯子会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。哪里都有疯人院,外国有,中国也有。所以你们要做各种各样的地产,有文旅地产、养老地产,将来还有一个疯人院的地产业是大家可以考虑的。

2017年8月

在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚要失败而回。

所以在大家想去赚好多钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。所以赚钱是好的,邓小平也说要让一部分人先富起来,所以赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时,你还要想一想怎么保证不会死掉。

我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。

赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功,祝你们长线成功。

2016年8月

关于中国房地产的情况,这是去年或者是前年都已经提到的问题,我想再多讲两句,我记得在一两年前在这个会议上,大家都同意一件事,就是中国住房房地产的黄金时代已经过去了,这里面延伸出来的就是以下几句话:好还是不好?对房地产商可能不好,赚大钱的机会越来越少了,但是从整体经济来说,那是非常好的。

以往这几十年真是草莽出英雄,很多不规范的地方,造就了好多很好的赚钱机会,所以有人把那个叫做黄金时代,我不认为那是黄金时代,那是从个人赚钱的角度来看,那可能是黄金时代,但是从整体房地产的行业来说,对整体经济的影响来说,那并不是最好的一件事。

现在规范化了一点,我觉得长远来说对整体中国的经济是有好处的。但是这里我提出一个论点给大家参考,有人说越规范化,风险就越小,我说并不一定。有时候越规范化的时候,风险可能更大也说不定。

为什么这样说呢?因为在以往那个不规范的时候,所谓的黄金时代的时候,整体的曲线是往上跑的,而且是跑得非常快的。在这个环境里,任何一个低谷比之前的第二个高点还要高。那时候是整体的快速增长,只要里的贷款不太多,或者说你要是贷款很多的话,你有办法不死去的话,最终你还是赚大钱的,你不止不死掉,你还可以赚很多的钱。当现在整体曲线是缓缓上升的时候,要是你贷款过多的话,市场一下来,你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。

2015年8月

到了现在,因为其它的原因,比如说存量实在太大,地方政府不卖地就没钱干别的事,所以就卖很多的土地,结果导致供过于求,而且供过于求非常严重。这是不可避免的,你要它从一个不正常的关系转变为一个比较正常的关系,一定会经过这样一个痛苦的时期。

以往这几年库存量非常大,唯一的办法就是靠时间,时间是可以解决好多问题的,需要有时间把这些库存慢慢的消化掉。消化掉之后,希望在土地出售的这件事上也能够有改进,要不然将来还可能再次出现第二波的价格的大涨,或者再形成新的过剩。

要是在土地销售方面,政府也有一些新的措施的话,我就觉得可能在慢慢消化库存之后,中国的住房房地产能够进入一个比较健康的环境,这个可能性还是存在的。

接下来我就要问另外一个问题了,要是你是房地产开发商,要是你是以住房房地产为主的发展商,你的前途怎么样?前途不会太好,但是也不会太坏。

暴利时期已经过去,但是回归正常之后,需求总是有的,人口还是慢慢的增长,刚才连平先生说了,现在只有55%到56%左右的城镇化,将来要到65%甚至75%等等这些事情,都会使房地产有继续的需求,所以要是你是万科、保利等等企业,赚钱的机会还是有的。

但是就不像以往的暴利时期。特别是因为房地产是一个长周期的过程,从买地到卖楼需要几年的光景,所以这些东西都使房地产价格大涨大落。由此可见,虽然暴利时期已经过去,但是还是有周期,周期抓得准的人还是有很多机会可以赚钱的。