两年前的五一我们决定在成都购房,到2020年7月刚好有购房资格,所以5、6月一直在准备和看房,两年后6月我们决定卖出这套房子。

其实这套房子从位置、户型来说都很不错,对口的小学也算中上,卖出的理由有两个,一个是各种原因我们现在已经离开成都,另一个原因是持有成本太高,核心是购房贷款利率太高,刚好最近成都调整政策,产权证满两年就可以交易。
现在回头来看,购买这套房完全变成了投资行为,但当时买入时还考虑了自己居住,所以兼顾位置、学区和户型。

这是几篇是记录当时购房、选房、出租的文章:
2020/6/1:我的购房之路--购房准备
2020/6/20:我的购房之路--选房、看房(1)
2020/6/28:我的购房之路--如何快速科学选区域、小区?
2020/10/13:我的购房之路--确定房源、成交及装修出租
2020/10/20:我的购房总结--一知半解错失绝佳买入时机

从现在的房子房价来看,当初的选择还可以,唯一的不足是当时没有考虑大户型(同等地段预算限制),没有选择高新区(考虑自助)​

卖房最终还是回归到计算经济账,因为买入时价格不低,而且入手也比较晚,错过了前些年房价大涨的时代,刚好又碰上利率比较高的时候。
我们的贷款合同利率是5.78%,与现在4点多直接差了1个点,按照150万贷款,30年还清,现在4.45%的利率等额本金每月还款7556元,如是是5.78%的利息每个月还款8782元。

每个月就差1226元,一年相差14712元,30年下来就是441360元,虽然利率只差了1.33%,但结果就这么夸张。
高利率背景下,除非持有的房子持续升值,房价维持不变很容易亏损,看下面的计算:
150万贷款,首付三成也就是64.2万元,总房价214万,我们以持有5年计算,看房价要上涨到多少,你才不亏损。(暂不考虑通货膨胀)
假设购房是二手房,面积小于90平,而且是满五唯一,交易时只有契税。

1、按照5.78%的利率,每月还款8782元:

满5年计划卖出,5年累计还银行52.7万,借了150万,但5年本金只还了10.8万,剩下的41.9万都是在还利息。

这时卖出,我们算一下持有成本,需要先还银行剩余本金139.2万,加上已经还银行的52.7万,再加上首付64.2万,合计256.1万​。
再加上交易佣金,买房2个点,卖房1点,我们先按照买房金额计算,一共是6.42万​。税费只按照1个点契税计算,先按照2.14万计算,合计费用8.56万​。
这样下来5年的持有成本就是256.1+8.56=264.66万​,也就是5年后你要卖这个价才不亏损​。

相比购入的214万,5年时间需要升值50.66万,转换成年化收益率是4.35%
2、按照4.45%的利率,每月还款7556元:
持有5年一共还贷款45.3万元,其中本金还款13.3万元,利息还款32万元。

5年后还欠银行本金150-13.3=136.7万

佣金和税费与上面一致,5年持有成本64.2+136.7+45.3+8.56=254.76万元,

5年时间需要增值40.76万,转化为年化收益是3.55%
这两个数字在过去10年、5年房价大涨的年代,可能很轻松就能实现,但现在绝大多数城市很不容易​。


因为房子是89平米的小三室,潜在客户都是刚需客户,这就排除了更有购买力的改善人群,潜在客户群较小,且购房能力​相对较弱。
还好房子有一定学区价值,16、17年二胎开放后新生儿正好这两年入学,对这部分家庭有一定吸引力。

再往后新生儿减少,学区议价会大幅减弱,房龄也超过10年,过去两年房子价格已经上涨过,基于这些因素,我判断未来价格上涨的空间有限。再结合持有成本看,即使房价小幅上涨,但随着时间推移过高的利率也会使得最终亏损。
因为离开成都,所以决定​卖出。
距离满两年还有两个月,不知道两个月后房价又会发生变化​,做出这个决定后已经和中介沟通​。

四、一些想法​
1、世事无常,不要过于追求确定性,两年前我们决定在成都买房,当时两人都在成都工作,也计划在成都生活,没想到1年多就发生变化。
2、买卖房产,其实中介才是最赚钱的人,按照现在的佣金,一套房买卖一次他们就要收取6个点,200万就是12万,​比税费还高。
3、不对,其实最赚钱的是银行,5.78%的利率,150万贷款,30年利息支出是166万,4.25%利率,利息支出是122万​。
4、过去买房赚钱,动不动翻倍,并不代表未来也是如此,​不要有路径依赖。

5、频繁交易带来大量的费用,这和股票市场一致,频繁交易​会损耗大量收益。

6、涉及投资相关问题,一定要把帐算清楚,避免模糊不清​。
7、国家政策与我们生活息息相关,特别是利率这样的关键指标,需要搞清楚它对资产价格的影响​。

8、如果房子是自己住,但购房贷款利率太高,其实也不划算,建议趁现在利率低换房。(仅限于最近几年高价购房者)
9、所有的投资行为,要想赚钱都要做到低买高卖,其次还要考虑持有成本、费用。

10、选择比努力更重要,无论是选择早些年买房,还是选择买房的城市、地段、户型​,选好与选差结果天差地别。