王永贤周记(第127期):提高安全防护意识

看了彭州山洪的视频,今天最新的报道说已经造成7人死亡,真的是世事无常。

上个月在微博就看到新疆天山大峡谷突发山洪的视频,还有伊朗突发山洪造成数十人的死亡的视频,真没想到这样的悲剧没隔几天就在四川发生。

去年夏天我们开车去过彭州,发生事故的地方应该有路过,彭州位于龙门山脉与成都平原交接地带,彭州大山里树木旺盛,河流众多,夏天避暑绝对是很好的选择。

彭州山势很大,夏天山里的天气说变就变,我们在山里露营过一晚上,出发前都看过天气预报,那两天都没有雨,并且气温不会太低。

本来想去一个山顶露营,但是上山顶的道路被雨水冲坏,正在修路,后来就找了一个附近有居民的亭子露营。

但晚上到下半夜明显感觉气温下降,我们当时没有带睡袋,后边跑到车里取暖。

去年夏天没今年这么热,所以一路上遇到户外活动的人并不多,但也有人在河道里露营、烧烤。

当时开车在大山里,给我的感觉是,开车才最容易出事故,因为山上、下山的道路很陡,而且很多转弯,如果再遇到下雨天很容易出事。

第二天我们继续开车向山里探寻,有一次看到前边山体很容易掉落碎石,就果断放弃前行,掉头返回,正在掉头时来了两辆车,问我为啥掉头,我说了自己的担心,那个司机看起来很鄙视我的样子,觉得我太胆小,他一点没多想就开了过去。

面对这样的情况,胆大其实不会有任何好处,假设有万分之一的概率有落石在你行进过程中掉落下来,再假设有万分之一的概率刚好掉下一个大石头砸在你车上。

这个概率看起来只有亿分之一,可能你觉得小到可以忽略,正常情况下是可以忽略,但是在面对一些发生的事情会造成不可逆转的伤害时,比如丧命,你就不能按常规概率去考虑这个问题。

因为你的赌注是你或者你家人的生命,这种代价你承受不起,所以不要忽略那些带来不可逆结果的小概率事件。

另外一些你不可控、不知细节的危险活动,也要慎重考虑,前段时间就有人在景区的悬空横梯行走时意外掉落,不幸身亡。

安全事故带来的结果往往都是不可逆的,但是人们多数时候都不会关注这个小概率事件。

对运营商来说,关注安全需要增加成本,对个体来说,出门游玩还要关注、学习一些安全知识太麻烦。

你是否还记得去年发生在甘肃越野跑的悲剧,事故最终导致21人意外死亡。

这样一次又一次的事故不断重复发生,你是不是应该多关注一些安全防护的知识呢!

也许你会说很多事情都是意外,是的这些发生的事故都是意外,但想到这样的意外会让你丧命,你会怎么想?

另外还建议大家去b站看几个交通事故的视频,一定要从别人的错误中吸取教训,作为驾驶员、路人,那些行为你一定要避免,相信多看几个视频,你会有更深的感触。

你能做的是,提高自己的安全防护意识,知道哪些事不能做,哪些事要尽量避免,哪些事发生时要这么处理。

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王永贤周记(第126期):面对未来,应对比预测更有价值

一周前你肯定想不到这几天发生在台湾的事情,你自然也想不到未来一周、一年会发生什么。

你不能预测未来,但并不代表你不应该关注未来的趋势、可能性。

对于不可知的未来,应对比预测更有实际意义,也就是当某种情况出现时,知道自己应该怎么做,做什么。

这背后是你有清晰的目标,知道自己想到什么。

其实这一点和投资决策很相似,不预测市场短期走势,但根据市场提供的信息进行分析准备,明确上涨、下跌的概率,并根据概率做好行动计划,当某种情况真的发生时,便按照准备的方案交易。

从这次第一阶段的军演、制裁来看,国家其实是有很清晰的应对预案,他们提前就做了很多准备工作,并对可能出现的不同情况做好了应对方案。

我们现在看到的这些落地的行动,只是他们应对方案(计划)的一部分,背后还有更多可能用上,也可能用不上的应对方案。

这再次让我想到我们国家的五年规划,现在处于“十四五”规划的开年阶段。

如果你去阅读这些规划,或者是阅读前边两个“十二五”、“十三五”规划,再来看今天我们的产业、社会发展,会有更深的认知。

正是这些持续、动态调整的规划,结合市场无形之手的力量,不断把一个个设想、梦想变成现实。

不信的话再去看看载人航天,从2003年第一次载人航天,到今天的空间站初成规模,这背后都是有明确的目标和计划。

刚好最近看徐高老师的《宏观经济学》课程,他在课程中分析中国经济过去40年取得的巨大成就背后的逻辑。

他提到的两点思想指引是邓小平提出的:
发展是硬道理

摸着石头过河

发展是硬道理其实是很明确的目标,因为只要持续发展,就能让人民过上幸福生活,

所有的工作都是为了发展,可能有些问题我们当下并不能马上解决,但也许可以通过发展间接解决,或者是发展到一定程度,原来的问题已经变得可以忽略不计。

摸着石头过河突出的就是应对,围绕着发展开展工作,发展的未来我们并不能预测,但我们可以解决发展过程中遇到的问题,让发展朝着正确的方向前进。

摸着石头过河中被用得最多的就是先行试验,要推行某项政策、技术,先不要一上来就否定,而是先找几个地方小范围试验。

再从试验中总结经验,如果可行就拓展推广到全国,如果不行就暂时放弃。现在我们生活中的政策、福利应该都是这样推广起来的。

既然我们的国家通过这样的方式不断发展,强大起来,那这个方法也可以推行到企业、个人。

对个人来说,一个人从30岁开始到70岁,一共40年,如果按5年一个阶段,一共可以分成8个阶段。

从30岁开始,对每个5年都做规划,再拆分到1年,之后每年总结、调整,一直到第一个5年规划结束,再进行一次系统的总结,并结合当时情况对下一个5年做出规划,之后不断重复这个过程。

这里的规划更多是方向性的目标规划,而不是要求具体要做什么,但对明确的目标,最好有可衡量的指标。

另外最重要的是不要预判、预测,而是根据实际发生的事情做出应对方案、解决问题、实现目标。

相信真正这样去做,一定会做成一些想不到的事情。

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王永贤周记(第125期):去医院

这周去医院的次数比我过去任何时间去的都多,一边是产检,另一边是手术,我都是作为陪同人员。

产检的医院都是孕妇、刚出生的婴儿,一片生机勃勃的景象,但另一边看到的则是病人,完全是两个世界。

之前去医院照看亲人就两次,一次是多年前奶奶因疱疹住院,另一次是我妈从马车上摔下做手术,其它时候基本没去过医院。

前两个月爷爷也因为疱疹住院,因为我不在老家,没办法去照看,但因为爷爷快80了,还是有些担心会不会有其他情况。

现在没在老家生活,随着父母年龄变大,有时候会觉得跑太远照顾不上他们,这种感觉只有年龄到了一定程度才能体会。

再说手术这边,病人前边是胃疼,一个多月前去医院检查过胃病,但后来胃病一直没有好转,前段时间又去检查,做了胃镜(顺便检查肠镜)才发现结肠里有更严重的问题。

医生顺便做了切片化验,后来发现结肠里息肉有病变,这下问题变更严重。

确定结果后,从原来的医院转院到交大一附院准备手术,整体还算顺利,间隔一周时间周四完成手术,手术很成功,也没有发现病变有转移迹象。

周四上午手术,这是我第一次在手术室外等待结果,在手术室外等待的家属很多,因为只有几个凳子,大家都楼道里找地方等待。

时不时医生会叫病人名字,让家属去沟通情况,或是签字。

从8点一直等到11点多,医生终于叫病人名字,我当时就跟着过去了解情况。

没想到医生把手术切下来的大肠抬过来,我看一眼就吓跑了。

切下来的大肠差不多尺寸比A4纸还长一点。

这是我第一次看人体内部器官,这种感觉怎么说呢,有点奇怪。

因为手术全身麻醉,要一直等到病人清醒后才能离开手术室,一直等到下午一点半病人才从手术室出来,随后送到病房照看。

因疫情原因,现在病房里只让一个家属陪护,我们偷偷进去呆了一会就离开了。

今天再去医院,人已经可以下地走路,预计下周末可以出院。

写到这里突然想到5、6年前,我妈从马车上摔下来,摔断了好几根骨头,需要手术加钢钉处理。

那时我还在北京工作,好像是和表妹聊天,她告诉我姑妈住院,我才打电话问具体情况。

因为还有两天手术,我就请假回家,到医院当天刚好手术。

说实话我不知道当时我妈有多疼,做完手术后麻药消褪,她躺在床上一点都不能动,我能感受到她很疼痛,但她的眼神特别坚强。

看着妈妈躺在病床上,自己什么都不能做,就记得买了一个脖枕,希望她躺着能稍微舒服一点。

我更不知道当时刚摔倒的时候,她是怎么处理、怎么坚持下来的。

几年过去,她已经上了50,还好手术后恢复得很好,没有留下什么后遗症。

就在刚才她打电话过来问这边手术的情况,还说后边给寄些鸡蛋什么的过来,然后各种嘱咐我们。

我也和她说,等最近家里农活忙完,你们去医院系统体检一次,刚好50岁多点是很多疾病高发期。

前几天在网上查询了一些资料,也看了几家医院的体检项目,后边一定抽时间让他们去检查。

60岁左右是很多疾病的高发期,脑溢血、各种癌症都在这个年龄段出现。

但这些疾病并不是短时间形成的,而是从一些小毛病开始积累,最终引发严重的疾病。

就拿这次手术的结肠癌来说,最开始就是肠胃不舒服,可能有便秘,后边严重后有便血等症状。

先是结肠处有息肉,但这时没检查出来,息肉可能会慢慢癌变,如果等到癌症开始转移才发现,那就没救了。

查阅资料发现,建议50岁左右的中老年人最好每年做一次基础的身体检查,最好每隔几年去做一次肠镜。

另外现在癌症高发,有条件的也可以去做一次系统的早癌筛查,推荐阅读《居民常见恶性肿瘤手册 - 上海市抗癌协会 https://www.shac.org.cn/new/content/fid/228.html

如果你的父母也在50岁左右,一定要学习一下中老年体检相关的知识,然后抽时间带父母去系统检查一次身体。

给他们建立体检档案,以后定期做一些检查,不要觉得麻烦或是要花钱。

最重要的是,把这件事置于最高优先级上,不要给自己任何借口来逃避问题或者蒙混过关。人生完全不可逆的巨大风险就那么几种,不要做出让自己余生都会后悔的选择

另外也记得给自己的身体建立档案,定期体验,及早发现问题并处理会有更大的机会。

最后提醒,生活富足也带给我们更多疾病,健康的生活习惯需要尽早养成。

饮食、睡眠、心情、运动这些都是我们生命中最重要的部分,你每一天的所作所为都在累计,不要妄想真的发生再去改变,运气不好你就没有机会了。

王永贤周记(第124期):你觉得开锁有多难?

方向对了很简单,方向错了只会越来越难!

今天中午出门又忘了带钥匙,走到小区门口想起钥匙落在家里,然后并没有直接找开锁师傅,而是去门口杂货店借平口螺丝刀自己开锁。

也就几个月前,发生过一次出门忘带钥匙的事故,当时原计划是找专业开锁师傅来处理,但想着无缘无故又花钱,觉得不划算。

然后我就在抖音搜索开锁相关的视频,没想到各种开锁视频都有,我们的门上没有猫眼,最简单的开锁方式就用不上。

这个锁是老式的十字锁,刚好找到这样锁的开锁方法,用到的工具就三样,生活中很容易找到。

塑料袋/毛线、平口螺丝刀、细铁丝(或其他坚硬比较细的东西)

去门卫借螺丝刀没借到,就去门口杂货店借了一个,在门卫室边上找到一根细铁丝,还有一个塑料袋。

因为我之前自己安装过锁芯,所以知道锁运转的基本逻辑,这三样工具这样使用:

首先用细铁丝慢慢把塑料袋薄膜塞进锁芯,这个过程慢一点,避免薄膜弄断,核心是把锁芯填满。

薄膜填满之后用螺丝刀把压实,然后用螺丝刀对准锁眼,找到能卡住里边锁芯的位置,用力向开锁的方向旋转螺丝刀,如果前边填充物填充比较好,很容易就把锁打开。

第一次开锁,其实是抱着试一试的心态,更像是在探索,没想到真的把锁打开了。

有了上次开锁的经验,想着这么简单,一会就搞定,借回螺丝刀,在垃圾桶找了一点薄膜,路上捡了一根鸡毛就回来开门。

结果弄了30多分钟,宣告失败。

后边媳妇提醒我,发现是前边旋转的方向搞反了,一直在给门上锁。

但朝开锁方向旋转时也很难转得动,另外因为手掌集中用力,这时候已经感觉很痛,所以放弃了。

下午回来找了专门开锁的师傅,他用的是毛线和一个比钥匙小一号的工具,方法完全一样。

他试了一会终于把门打开,开门瞬间才发现我当时方向反了把小锁也锁上了,怪不得我后边一直打不开。

开门后出现一个新问题,锁芯没有完全归位,钥匙插不进去,师傅又弄了十多分钟才把它恢复。

看着师傅慢慢出汗,想起我中午也是这个情形,这不仅是技术活、还是体力活。

本来是在美团上叫了一个开锁师傅,所有费用一共50元,但后来说我自己之前开过,今天没打开,他有点担心开不了,说如果开不了只能强行破坏。

如果这样那就要换一个锁,就让他先不过来。

我们小区附近就有一家夫妻店,中午咨询时要80元,但因为这个锁就是店老板之前换的,所以比较好处理。

结果老板回四川老家,只有老板娘在店里,她叫了在附近开店表弟过来开锁,我们在店里等了30多分钟,和老板娘聊了天。

她们老两口在这里开店差不多20年,店面也就10多平米,主要业务是换锁、配钥匙、修鞋,她们这些年靠这手艺前些年买了2、3套房。

给女儿这些年也有三四十万,儿子最近准备结婚,老板就是回老家装修房子去,她们老两口差不多快60岁,说是前边挣的钱都给了孩子,自己再赚些钱,等年纪大了回四川养老。

还说到人太脆弱,店后面的小区,最近去世了还几个四五十岁的中年人,睡一觉起来人走了。

也说到重男轻女,因为给女儿前前后后三四十万,也是希望女儿好,虽然现在基本没怎么管过老两口,但还是希望以后老了女儿能照看,女儿一般比儿子细心、用心。

突然想到我这当儿子的,好像确实不咋细心,以后要改正。

还有一个没想到的事情,房地产市场活跃度与配钥匙业务量成正比,这里的核心是房产中介配钥匙。

前几年房产交易火爆,配钥匙最多的是房产中介,这两年疫情叠加其他原因,导致他们配钥匙业务少了很多。

其实我们小区门口也有一个四川人开了20多年的杂货铺,也是夫妻店,这个店主要是调料、香料、干货,反正就是杂货铺,啥都有。

突然想起在新疆、西藏见到的四川人,那是真多,难怪川菜在全国都这么受欢迎。

很多事情并没有你想象的那么难,只要你有一颗愿意学习心,再加上一点行动就能搞定,你觉得开锁难吗?

专业的人更多时候是因为拥有专业的工具,加上丰富的经验,工具可以复制,难以复制的是经验。

做事的时候,不妨多找几个人给些建议,防止自己方向错了还不知道

人生如开锁一般,方向对了才能打开新的世界,要是方向错了,越用力偏得越远。

身边很多不起眼的小生意,累积起来也是会变成大生意,而且比你想象的暴利。

一而再再而三出现忘带钥匙,即使会开锁,最好也换成密码锁,不要让同样的问题多次出现。

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王永贤周记(第123期):对于房地产始终保持清醒的人

最近房地产爆出的问题,看了一些社交媒体上的信息,怎么说呢,向上的时候一切都那么美好,但某些游戏总有不可持续的那一天。

看起来一切顺利、向上,掩盖了那些本该注意的问题,击鼓传花的游戏带给参与人快感,参与的人不会去关心更长久的未来。

情况总是在不经意间被打破,大家都觉得以后还有时间、机会调整,一些意想不到的“小事件”的发生改变了这一切。

幻想未来再去调整的人们,发现自己已经站在悬崖边上,无路可走。

当年有多么辉煌、飞的有多高,现在就摔的有多惨。

疯狂的人很多,但他们最终带给社会更多的痛苦,看看那些买了烂尾楼的人们,很多家庭所有的积蓄都套在里边,还得不停还贷。

但这个世界也有极少一部分保持清醒的人,他们早早就知道这场游戏最终的结果,而且还不停提醒参与者。

我是几年前知道这位企业家,他每年都会发表致股东信,也会在一些会议上发表观点,或是接受访谈,从他的文字里受益良多,他是恒隆地产董事长陈启宗。

让我们看看过去7年他对内地房地产的一些看法:

当现在整体曲线是缓缓上升的时候,要是你贷款过多的话,市场一下来,你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。--2016年8月

下面整理了2015年-2021年间,他在公开论坛中发表的关于房地产的部分言论。

2021年8月

要研究房地产如何改变,首先要看一看我们是怎么走到这一步?这是个老问题,也是我和别人在这个场合或者别的场合说了不少的事,每年我讲的基本上都是一个调子,为什么我们会走到这一步?老实说十几年前甚至于20年前,我们就应该知道住房房地产这个商业模式是不可持续的,当然我也理解,人在江湖、身不由己。

你进到这个行业里,也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会,你既然选择了这条路,就只能继续玩这个游戏。但是玩这个游戏的同时,必须头脑冷静,知道这个模式是不可以持续的,总有一天会完结的,你就每天都要活在恐惧里面。

我常常讲一句话,凡是做生意的人,对市场要有相当的敬畏,活在危机感里面,知道有一天这个游戏会结束。要是这样的话,最少管理上能有充分的预备。

为什么我说是不可持续的呢?当然远古的不要讲,二三十年前,这个行业是非常不规范的,怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子,当时都非常不规范,所以十几年前我就写过一篇文章,为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。

因为这个市场太不规范,以往这20年来,不能否认市场越来越规范化,这是大势所趋,是一个市场慢慢成熟的表现。对于我们行业,对于整个经济体,对于社会都是大好事。

但是在规范化的过程中,你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱,由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争,这里又出了另外一个问题,越规范化赚钱就越难,所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量,一年能拿多少地,一年该完成多少、销售多少,完全是靠数量为主的行业,这也是我多年前就讲过的。

不止是量的较量,还是一个速度的较量,你要比别人快,所以盖楼的标准很容易就会下降,因为是速度的较量。

然后还是一个贷款的较量,你神通广大,能够找到钱或者找到比较便宜的钱,你就有优势,因为这样量的较量、速度的较量,贷款来源的较量,就产生了一帮成功者,但是这些成功者绝对是暂时的成功者,不可能是永远的成功者。

过去20多年,这个行业胆小鬼赚不了钱,所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。我也在这里说过一句很白的话,以往是看你发疯程度的较量。

这个行业现在正在发生的事大家都知道,我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业,他们都是行内人,他们就非常懊恼,因为他们理性,所以不能跟那些“疯子”去较劲,胆子也没他们大,但是那些人能做得长,其他人早晚会消失。

好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了,比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候,就是你退出这个行业的时候,因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业,那些老大们都去做别的事了,去卖水了,去种菜了,去搞电动汽车了,去炼钢了,这就证明他们心里非常清楚,他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业,要是仍然好赚钱,为什么要搞别的东西?那些行业跟房地产行业完全没关系。

所以听到有些老大们去搞这个事的时候,就是你退出江湖的时候,最少是要小心行事的时候。

我再说一件事,是你们很多人不喜欢听的,好多年前有一些词汇我没听过,比如说文旅地产、养老地产等等,一大堆这样的新名词,我一听我就说,不好。为什么?那些都是相对于住宅房地产很小的市场,也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了,所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。

不是说不可以赚钱,但是很小的市场,多点人进去就饱和了,所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候,你心里要非常清楚,这是非常不好的时候。

所以从这方面来说,住房房地产已经到了赚大钱的尾声,或者是这个时代已经过去。

2020年8月

我去年和前年曾经说过,房地产行业是“疯子”特别多的地方,疯子会为了一时的风光,就去冒破产的威胁,那些人都是不值得我们尊敬的,早晚市场会把那些人淘汰。

因为中国在以往这二三十年大发展的时候,机遇特别多,所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的人,不只是胆子大、贪念大,也需要非常冷静。

冷静是什么意思?就是尊重市场规律,要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话,你在贪念大、胆子大的同时,千万不要做疯子,还要加上相当的冷静,相当的对市场周期的尊重,你才不会被市场淘汰掉。

2019年8月

在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,你1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我要1500亿,好像数字越大,我就越威风,我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?我可能数字没有你大,但是我赚钱的能力比你强,到底谁是赢家,谁是输家?凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

房地产因为是一个长周期的行业,所以羊群心理是很容易有的,这也不一定就错,好多时候是对的,可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的,总会有个拐点,那个拐点来的时候,你就要能够逆潮流而去。在我个人的观察里,以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点,而能够在适当的时候逆潮流而去的,我觉得这样的人实在太少。

2018年8月

以往二三十年在中国内地,在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”,因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是疯子就不容易致胜,所以在过往几十年有了很多疯子出现。

有朋友问我,香港过去几十年的疯子,现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个,一个是进监牢,一个是破产。

中国的疯子会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。哪里都有疯人院,外国有,中国也有。所以你们要做各种各样的地产,有文旅地产、养老地产,将来还有一个疯人院的地产业是大家可以考虑的。

2017年8月

在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚要失败而回。

所以在大家想去赚好多钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。所以赚钱是好的,邓小平也说要让一部分人先富起来,所以赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时,你还要想一想怎么保证不会死掉。

我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。

赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功,祝你们长线成功。

2016年8月

关于中国房地产的情况,这是去年或者是前年都已经提到的问题,我想再多讲两句,我记得在一两年前在这个会议上,大家都同意一件事,就是中国住房房地产的黄金时代已经过去了,这里面延伸出来的就是以下几句话:好还是不好?对房地产商可能不好,赚大钱的机会越来越少了,但是从整体经济来说,那是非常好的。

以往这几十年真是草莽出英雄,很多不规范的地方,造就了好多很好的赚钱机会,所以有人把那个叫做黄金时代,我不认为那是黄金时代,那是从个人赚钱的角度来看,那可能是黄金时代,但是从整体房地产的行业来说,对整体经济的影响来说,那并不是最好的一件事。

现在规范化了一点,我觉得长远来说对整体中国的经济是有好处的。但是这里我提出一个论点给大家参考,有人说越规范化,风险就越小,我说并不一定。有时候越规范化的时候,风险可能更大也说不定。

为什么这样说呢?因为在以往那个不规范的时候,所谓的黄金时代的时候,整体的曲线是往上跑的,而且是跑得非常快的。在这个环境里,任何一个低谷比之前的第二个高点还要高。那时候是整体的快速增长,只要里的贷款不太多,或者说你要是贷款很多的话,你有办法不死去的话,最终你还是赚大钱的,你不止不死掉,你还可以赚很多的钱。当现在整体曲线是缓缓上升的时候,要是你贷款过多的话,市场一下来,你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。

2015年8月

到了现在,因为其它的原因,比如说存量实在太大,地方政府不卖地就没钱干别的事,所以就卖很多的土地,结果导致供过于求,而且供过于求非常严重。这是不可避免的,你要它从一个不正常的关系转变为一个比较正常的关系,一定会经过这样一个痛苦的时期。

以往这几年库存量非常大,唯一的办法就是靠时间,时间是可以解决好多问题的,需要有时间把这些库存慢慢的消化掉。消化掉之后,希望在土地出售的这件事上也能够有改进,要不然将来还可能再次出现第二波的价格的大涨,或者再形成新的过剩。

要是在土地销售方面,政府也有一些新的措施的话,我就觉得可能在慢慢消化库存之后,中国的住房房地产能够进入一个比较健康的环境,这个可能性还是存在的。

接下来我就要问另外一个问题了,要是你是房地产开发商,要是你是以住房房地产为主的发展商,你的前途怎么样?前途不会太好,但是也不会太坏。

暴利时期已经过去,但是回归正常之后,需求总是有的,人口还是慢慢的增长,刚才连平先生说了,现在只有55%到56%左右的城镇化,将来要到65%甚至75%等等这些事情,都会使房地产有继续的需求,所以要是你是万科、保利等等企业,赚钱的机会还是有的。

但是就不像以往的暴利时期。特别是因为房地产是一个长周期的过程,从买地到卖楼需要几年的光景,所以这些东西都使房地产价格大涨大落。由此可见,虽然暴利时期已经过去,但是还是有周期,周期抓得准的人还是有很多机会可以赚钱的。

王永贤周记(第119期):决定卖房

两年前的五一我们决定在成都购房,到2020年7月刚好有购房资格,所以5、6月一直在准备和看房,两年后6月我们决定卖出这套房子。

其实这套房子从位置、户型来说都很不错,对口的小学也算中上,卖出的理由有两个,一个是各种原因我们现在已经离开成都,另一个原因是持有成本太高,核心是购房贷款利率太高,刚好最近成都调整政策,产权证满两年就可以交易。
现在回头来看,购买这套房完全变成了投资行为,但当时买入时还考虑了自己居住,所以兼顾位置、学区和户型。

这是几篇是记录当时购房、选房、出租的文章:
2020/6/1:我的购房之路--购房准备
2020/6/20:我的购房之路--选房、看房(1)
2020/6/28:我的购房之路--如何快速科学选区域、小区?
2020/10/13:我的购房之路--确定房源、成交及装修出租
2020/10/20:我的购房总结--一知半解错失绝佳买入时机

从现在的房子房价来看,当初的选择还可以,唯一的不足是当时没有考虑大户型(同等地段预算限制),没有选择高新区(考虑自助)​

卖房最终还是回归到计算经济账,因为买入时价格不低,而且入手也比较晚,错过了前些年房价大涨的时代,刚好又碰上利率比较高的时候。
我们的贷款合同利率是5.78%,与现在4点多直接差了1个点,按照150万贷款,30年还清,现在4.45%的利率等额本金每月还款7556元,如是是5.78%的利息每个月还款8782元。

每个月就差1226元,一年相差14712元,30年下来就是441360元,虽然利率只差了1.33%,但结果就这么夸张。
高利率背景下,除非持有的房子持续升值,房价维持不变很容易亏损,看下面的计算:
150万贷款,首付三成也就是64.2万元,总房价214万,我们以持有5年计算,看房价要上涨到多少,你才不亏损。(暂不考虑通货膨胀)
假设购房是二手房,面积小于90平,而且是满五唯一,交易时只有契税。

1、按照5.78%的利率,每月还款8782元:

满5年计划卖出,5年累计还银行52.7万,借了150万,但5年本金只还了10.8万,剩下的41.9万都是在还利息。

这时卖出,我们算一下持有成本,需要先还银行剩余本金139.2万,加上已经还银行的52.7万,再加上首付64.2万,合计256.1万​。
再加上交易佣金,买房2个点,卖房1点,我们先按照买房金额计算,一共是6.42万​。税费只按照1个点契税计算,先按照2.14万计算,合计费用8.56万​。
这样下来5年的持有成本就是256.1+8.56=264.66万​,也就是5年后你要卖这个价才不亏损​。

相比购入的214万,5年时间需要升值50.66万,转换成年化收益率是4.35%
2、按照4.45%的利率,每月还款7556元:
持有5年一共还贷款45.3万元,其中本金还款13.3万元,利息还款32万元。

5年后还欠银行本金150-13.3=136.7万

佣金和税费与上面一致,5年持有成本64.2+136.7+45.3+8.56=254.76万元,

5年时间需要增值40.76万,转化为年化收益是3.55%
这两个数字在过去10年、5年房价大涨的年代,可能很轻松就能实现,但现在绝大多数城市很不容易​。


因为房子是89平米的小三室,潜在客户都是刚需客户,这就排除了更有购买力的改善人群,潜在客户群较小,且购房能力​相对较弱。
还好房子有一定学区价值,16、17年二胎开放后新生儿正好这两年入学,对这部分家庭有一定吸引力。

再往后新生儿减少,学区议价会大幅减弱,房龄也超过10年,过去两年房子价格已经上涨过,基于这些因素,我判断未来价格上涨的空间有限。再结合持有成本看,即使房价小幅上涨,但随着时间推移过高的利率也会使得最终亏损。
因为离开成都,所以决定​卖出。
距离满两年还有两个月,不知道两个月后房价又会发生变化​,做出这个决定后已经和中介沟通​。

四、一些想法​
1、世事无常,不要过于追求确定性,两年前我们决定在成都买房,当时两人都在成都工作,也计划在成都生活,没想到1年多就发生变化。
2、买卖房产,其实中介才是最赚钱的人,按照现在的佣金,一套房买卖一次他们就要收取6个点,200万就是12万,​比税费还高。
3、不对,其实最赚钱的是银行,5.78%的利率,150万贷款,30年利息支出是166万,4.25%利率,利息支出是122万​。
4、过去买房赚钱,动不动翻倍,并不代表未来也是如此,​不要有路径依赖。

5、频繁交易带来大量的费用,这和股票市场一致,频繁交易​会损耗大量收益。

6、涉及投资相关问题,一定要把帐算清楚,避免模糊不清​。
7、国家政策与我们生活息息相关,特别是利率这样的关键指标,需要搞清楚它对资产价格的影响​。

8、如果房子是自己住,但购房贷款利率太高,其实也不划算,建议趁现在利率低换房。(仅限于最近几年高价购房者)
9、所有的投资行为,要想赚钱都要做到低买高卖,其次还要考虑持有成本、费用。

10、选择比努力更重要,无论是选择早些年买房,还是选择买房的城市、地段、户型​,选好与选差结果天差地别。